LTV 규제 완화 만기 50년 주담대 대출 전략

LTV 규제 완화 만기 50년 주담대 대출 전략

안녕하세요. 정부에서 무주택 실수요자의 주택담보대출과 담보인정 비율(LTV) 등 대출 규제 완화에 대해서 발표 했습니다. 그래서 이에 관해서 소개해 드리겠습니다.

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2022년 7월 부터 무주택 실수요자를 위한 주택담보대출 한도와 담보인정비율 등의 대출 규제가 완화 됩니다. 사회생활을 이제 막 시작한 청년층에게도 대출한도가 늘어나게 된다고 합니다. 하지만 대출금리가 지속적으로 올라가고 있기 때문에 한도가 축소할 가능성이 있는점을 고려해 하시면 될거 같습니다.

 

★ 생애 최초, 청년, 신혼부부 혜택 확대

정부 발표에 따르면, 기존 생애 최초 주탁 구매자에게 지역과 가격별 60~70%를 적용했던 LTV를 2022년 7월부터 80% 상향하기로 했다고 합니다. 5억 아파트를 구매할 떄 LTV60%를 적용받아서 3억 까지 대출이 가능했다면 이제 4억원 즉 LTV 80%까지 가능합니다.

기존 LTV		변경 LTV
주택가격별 60~70%		80%

또한, 청년층의 대출 한도도 늘어날 예정이라고 합니다. 소득에 따라서 대출 한도가 제한되는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 소득이 적은 청년에게 불리하게 작용했지만, 미래 소득 인정 비율을 높여서 대출 한도가 늘어난다고 합니다.

 

ex) 연소득 3,000만원 직장인이 9억원 아파트를 생애최초로 구매한다면,

기존 대출 금액		변경 대출금액
2억원		2억 5,000만원

 

또한, 2022년 8월 부터 보금자리론과 적격대출 등 최대 만기 청년, 신혼부부 기준으로 40년에서 50년으로 변경합니다.

ex) 금리 연 4.4%로 5억원을 대출받을 때 40년 만기일 경우 월 이자 부담액은 약 222만원이지만, 50년 만기 때 월 이자 부담액은 약 206만 원으로 약 16만원 절약할 수 있다. 

 

또한, 소득 700만원 이하 가구라면,  고금리, 변동금리 주택담보대출을 저금리와 고정금리를 바꿔 주는 정부의 서민 안심전환대출을 활용한다면, 2억 5,000만원 범위에서 금리를 최대 0.3% 내릴 수도 있다.

★서민 중산층 금융지원안

1. 생애최초 주택 구입자 LTV 80% 까지 완화

- ex) 5억원 아파트 구입시 대출 한도

- 3억원(LTV 60%) ->4억원(LTV80%)

2. DSR 산정시 청년층 미래 소득 반영 확대

-연소득 3,000만 원 직장인 9억 원 아파트 구입시 대출 한도 2억원 - > 2억 5,000만원

3. 청년 신혼부부 대상 50년 만기 모기지 도입

-ex) 5억원 대출시(금리 연 4.4%)월 상환액 222만원(40년 만기) -> 206만원(50만 만기)

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금리가 올라가면 대출 한도가 줄어들 수 있는지 살펴보겠습니다.

★ 시중은행 대출금리 추이

구분	2021년 12월 31일	2022년 5월 27일
주택담보대출 변동금리	연 3.710 ~ 5.070%	연 3.550 ~ 5.348%
주택담보대출 고정금리	연 3.600 ~ 4.978%	연 4.048 ~ 6.390%

주택담보대출은 고정과 변동 금리 중에 선택을 먼저 해야 합니다. 시중은행 자료를 살펴보면, 5년 고정금리 이후 변동금리 전환의 주담대는 4.16 ~ 6.39% 수준으로 변동형 주담대 금리인 3.55 ~ 5.34%보다 높은 금리를 보여주고 있다. 이와 관련하여 전문가들의 의견을 들어보면, 변동형 금리보다 고정형 금리가 0.5%이상 높으면 변동형 금리를 선택하는 것이 유리하다고 한다. 당장 이자를 적게 내다가 향후 금리가 오르면 변동형에서 고정형으로 갈아타면 된다고 합니다.

 

하지만 중도상환수수료가 문제입니다. 보통 주담대는 대출일로부터 3년 이내 갚으면 중도상환수수료 1%를 부과하는데, 요즘에는 같은 은행에서 변동금리에서 고정금리를 갈아타면 대출받은지 3년 이내라도 한번은 중도상환수수료를 면제해 주기도 합니다. 이와 반대로 고정금리에서 변동금리로 변경은 대출받은지 3년 이후에 중도상환수수료가 면제 받을 수 있다. 

 

그렇다면, 금리가 오르면 얼마나 대출이 줄어드는지 살펴보면, 연소득 5,000만원 직장인이 DSR 40%를 적용하여 40년만기 연 4% 금리로 최대 4억까지 대출이 가능하지만, 금리가 1%로 올라가면 3억 5,000만원으로 5,000만원 가량 줄어들게 된다고 합니다.