청년원가주택 및 민영주택 청약 개선안

안녕하세요. 최근 청년원가주택 및 민영주택 청약 개선안에 대해서 새로운 정보가 올라와서 알려드리도록 하겠습니다. 먼저 청년원가주택은 대통령 공약으로 집을 가지고 싶어하는 청년들의 위해서 공급하는 제도 입니다. 

시행 전부터 전문가분들이 천문학적인 금액이 들어가 역세권의 경우 로또 분양으로 사회적 혼란을 야기할 수도 있다고 얘기했지만, 공약을 지키기 위해서 지원을 추진하고 있습니다.

 

먼저, 국토연구원이 발표한 주거실태조사에 따르면, 청년의 주택보유의사를 2017년 70.7%에서 2018년 81.4%까지 꾸준히 증가하고 있는 것으로 보여집니다.

집이 필요한 이유는

1. 자신증식 수단(11.6%)

2. 주거안정(86.1%)

자산 증식 보다는 주거안정을 위해서 집을 소유하고 싶어 하는 듯 합니다. 

 

정부에서는 최종적으로 청년과 서민을 위한 공공주택 50만호를 공급하기로 했으며, 해당 수치는 지난 5년간 14.7만호 대비 하여 3배 이상 증가 했으며, 나눔형, 선택형, 일반형으로 구부하여 지원하고 미혼청년도 특별공급 신청으로 소형평형에 추첨제도를 도입하기로 했습니다. 

---

 전체 50만 가구중  미혼 청년에게 15만 5호, 신혼부부 11만 2500만호, 생애 최초 주택 구입자아게 18만호, 전체 물량의 68%인 34만호가 청년층에게 비청년층에게는 16만호가 공급된다고 합니다. 

지역별로 살펴보면, 수도권 36만 가구, 비수도권 14만 가구 전체 물량의 72%를 수도권에 집중하고, 서울은 6만가구 공급예정이며, 국공유지, GTX 인근 택지, 공공,민간 도심복합사업 등, 역세권, 도심 우주 입지를 활용할 것이라고 하는데, 지방의 경우 범위가 넓고, 지하철이 있는 지역과, 도심복합사업 등의 추진 여부 등을 확인해야 해서 청년들의 수요가 있는 입지에 공급할 수 있을지는 지켜봐야 할듯 합니다.

---

◈ 공공분양 주택 유형별 공급비율

정부에서 발표한 자료를 살펴보면, 나눔형 25만호, 선택형 10만호, 일반형 15만호가 있습니다.

(나눔형) 청년 15%, 신혼부부 40%, 생애최초 25%, 일반공급 20%(추첨제 20%)

(선택형) 청년 15%, 신혼부부 25%, 생애최초 20%, 다자녀 10%, 기관추천 15%, 노부모 5%, 일반공급 10%(추첨제 20)

(일반형) 신혼부부 20%, 생애최초 20%, 다자녀 10%, 기관추천 15%, 노부모 5%, 일반공급 30%(추첨제 20%)

그러면, 나눔형, 선택형, 일반형이 무엇인지 살펴보겠습니다.

1. 나눔형

나눔형은 시세의 70% 이하 분양가에 저리 모기지 상품이 적용됩니다. 분양을 받으면 5년의 의무거주기간 이후 공공에 환매하면, 시세 차익의 70%만 분양자가아 돌아가는 상품입니다. 또한 분양가의 80%는 장기 모기지로 지원하여 최초 부담을 낮추는 것으로 5억원 주택 구입에 목돈 7,000만원의 수준으로 낮아질 수 있다고 합니다. 

*(선택형, 나눔형)40년 만기 고정금리(1.9%, 3.0%)로 제공 예정, LTV 80%적용, DSR 적용 X

*(일반형) 신혼부부 한도 4억원, 생애최초 한도 2억원, 최장 30년간, 연 2.15~3.0 금리 적용, LTV 70%, DSR X

 

2. 선택형

선택형은 리츠를 공공에 적용한 것으로 목돈이 부족하고 주택 구입의사가 불확실한 사람한테 저렴한 임대료로 우선 거주하고 분양 여부는 6년 후 선택할 수 있습니다. 분양은 분양가+감정평가의 평균으로 분양이 진행되는데 입주 시 추정 분양가 5억, 입주 후 감정평가 7억원이라면, 6억원이 최종 분양가가 됩니다. 

 

그렇다면 반대로 입주시 추정 분양가 5억, 입주 후 감정평가 3억원이며, 최종 분양가는 4억원?이 될수 있을 까요?

---

◈ 공공분양 청약 자격 및 소득 요건 개편

그리고, 미혼 청년의 위한 특공이 신설되는데, 근로기간이 긴 청년을 우선 배려하며, 주택 소유 이련이 없는 19~39세 미혼 청년에 특공자격을 주며, 1인가구 월평균 소득 140%이하, 순자산 2억 6,000만원 이하에게 자격이 주어집니다. 

1인가구 도시근로자 2022년 100% 평균 소독은 3,212,113원이며, 140%는 4,496,958원으로 소득이 높은 사람도 신청을 할 수 있어서 경쟁률이 상당할 것으로 예상됩니다. 

구분	1인	2인	3인	4인
110%	3,212,113	4,844,370	6,418,566	7,314,435
120%	3,854,535	5,813,244	7,702,279	8,777,322
130%	4,175,746	6,297,681	8,344,135	9,508,765
140%	4,496,958	6,782,118	8,985,992	10,240,209
150%	4,818,169	7,266,555	9,627,849	10,971,652

그렇다면, 500세대를 분양한다고 했을때 실제 신청 가능한 비율이 어느정도인지 확인해 보겠습니다. 아래 표를 살펴보면, 기관추천의 비율이 높아진것을 볼 수 있으며, 나눔형과 선택형 세대가 신설되었지만, 일반공급의 추첨제 비율을 그리 높지 않을 것을 볼 수 있습니다.  하지만, 추첨 물량을 추진하면서 소형평수를 원하는 청년들에게 기회가 주어진다고 볼 수 있습니다. 

나눔형		선택형		일반형
청년 15%	75세대	청년15%	75세대	신혼부부 20%	100세대
신혼부부 40%	200세대	신혼부부 25%	125세대
		생애최초 20%	100세대	생애최초 20%	100세대
		다자녀 10%	50세대	다자녀 10%	50세대
생애최초 25%	125세대	기관추천15%	75세대	기관추천 15%	75세대
		노부모5%	25세대	노부모 5%	25세대
일반공급 20% (추첨20%)	100세대 추첨 20세대	일반공급 10% (추첨 20%)	50세대 (추첨 5세대)	일반공급 30% (추첨20%)	150세대 (추첨 45세대)

---

◈ 수도권 사전청약 시범단지

수도권의 경우 지방보다 먼저 사전 청약 시범 단지를 운영 계획에 있습니다. 선택형 1800호, 나눔형 서울 1870, 수도권 4137호가 예정되어 있으며, 해당 위치가 서울 중심에서 외곽에 위치하고 있지만, 그래도 수도권 청년들에게는 좋은 소식이라고 생각합니다.

 

하지만, 지방의 경우 어떻게 공급할지, 어디에 공급할지, 지역별로 어느정도 규모로 공급할지 정확히 확정되지 않아서 시간을 좀더 지켜봐야 할 듯 합니다.

◈ 규제지역 민영주택 청약 개선안

청약제도 개편안은 집권 초기부터 변경을 예고 했었으며, 언제 시행될지는 좀더 지켜봐야 할듯 합니다. 기존 소형평수는 가점제에서 추첨제 비율을 확보하여 추진하며, 대형평수의 경우 가점제 비율을 높여서 점수가 높고 가족수가 많은 점을 고려했다고 보여집니다. 

 

청년을 위해서 제도를 변경하고 신설하는 것을 좋지만, 청년들이 원하는 평수를 고려하고 있는지, 청년들이 원하는 위치를 고려하고 있는지, 지방의 경우 어느지역에 어느위치에 몇 가구를 공급할지 계획을 세워야 하지 않나 생각합니다. 임기 내 분양까지 완료하여 청년들에게 지원을 해주면 좋을 듯 합니다. 계획만 세우는 것으로 실질적인 도움이 되지 않는다고 생각합니다.